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記述 マンション管理士小谷吉秀

昭和56年以前のマンションは壊れやすい?

新旧耐震基準について

 平成7年の阪神・淡路大地震以降、建築日を気にする購入者がふえました。多分、政府,新聞,住宅雑誌等の影響であろう。

その時にできた耐震改修促進法のポイントをピックアップしてみよう。

  1. 昭和56年6月以降に着工のマンションは、新耐震基準に適合(新耐震建築物) 但し,手抜き工事とか,設計ミス,施行ミスも事実あるので,個別に調査を必要とします。
  2. 昭和56年5月以前に着工のマンションは、既存不適格建築物(旧耐震建築物)

理解力の早いあなたなら、もう気づいただろうー

つまり、着工を基準にしているのだ。
完成は早くても、1年位かかるよね。

予備を見て、昭和58年後半の以降の完成マンションなら大丈夫であろう。
(気にする方は着工の年月日を当時のパンフ等で調べてみることだ。)

平成7年12月25日に、現・国土交通省から 「特定建築物の耐震診断の指針」が公表された。

ここで、気になる言葉として、
マンション物件について、「・・・・地震の震動および衝撃に対して倒壊し、または崩壊する危険性が低いと判断されることを診断します。」つまり、地震によっては、建物は、どっちみち壊れるものなんだが、可能性が低いと・・・予想(占う?こと)することを、診断します、ということである。
耐震基準に適合していないマンションの柱については、
「柱が、せん断・破壊等によって急激な耐力の低下を生ずるおそれのある場合には、その柱に鋼板を巻き付けたり、その他の靭性をもたせるための措置を講ずること」。
*つまり、柱が、すぐにポキと折れるおそれがあるなら、グニャ〜と曲がるように、鉄板を柱にくるくる巻きつけなさい。たとえば巻き寿司なら、2枚以上の海苔を使って巻き寿司をつくることかな?(ぇへぇぇ)

賢い、あなたなら、建築日より「活断層」を気にすべきだね。

建築基準法の流れ

建築計画には、4つの日付が有ります。

  • 受付年月日
  • 確認年月日
  • 工事完了日
  • 検査済発行
  • 法的には、確認年月日が、昭和56年6月1日以降なら新耐震基準と見るようです。

    しかし、用心するなら受付年月日で判断するほうがいいかもしれません。

    昭和54年ごろから新耐震基準の改正をふまえて行政指導が行われていたようです。
    だから昭和54年以降の旧耐震基準建物でも必ずしも新耐震基準を満たしていない建物だとはいえません。(行政指導にしたがっている)

    建築工事の着工は、建築確認を受けた後になります。

    もし、竣工時期で判断するとなると

    1. 木造なら最低、昭和56年9月以降〜が新耐震基準(但し、注文建築ように、丁寧なら昭和57年ぐらいなるので、
      旧耐震基準もありえるが、でも注文ならフーチンの布基礎で、しっかりしているかも。今は、ベタ基礎が多いですが)
    2. マンションなら、1年以上かかるので、昭和58年以降〜なら大丈夫だが、昭和57年なら調べてみる必要がある。
    3. 大規模なマンションなら例え、昭和58年又は、昭和59年でも、一度調べて見る必要がある。
      工期期間が長いので、旧耐震基準の可能もある。

    では、新耐震基準とは、どの程度の地震ですか?

    中規模の地震(震度5強程度)に対しては、ほとんど損傷を生じず、大規模の地震(震度6強から震度7程度)に対しても、
    外壁の損傷などは発生するものの人命に危害を及ぼすような倒壊等の被害を生じないことを目標としています。

    震度とマグニチュードとはどう違うの

    私も日頃,NHKの地震放送を聞いて気になっていたので調べて見ました。
    例えて言えば,池に石を投げ込みますよね。そうすると輪の波が広がっていきますよね。そう、その石の大きさを表すような
    ものをマグニチュードといいいます。つまり震源における地震エネルギーの大きさをあらわします。
    そして,輪の波は、石の落ちたところは、ちゃぽんと音が聞こえそうな感じで波が大きいですよね。そして,すそに広がるほど
    弱弱しくなった波になりますよね。そう、つまりその波が位置により揺れ方が違いますよね。震度はある場所(ポイント)による揺れ方の
    程度を表しています。震度は10段階分類(0、1、2、3、4、5弱,5強,6弱,6強,7)です。
    マグニチュード分類(8〜巨大地震、7〜大地震,5〜7中地震,3〜5小地震、1〜3微小地震,〜1極微小地震)
    ちなみに,阪神淡路地震はM7.3です。

    結論:新耐震とか旧耐震とか建築年月日とかで物件を判断しても、工作物なので、出来具合の良い、不出来具合(手抜き)は
    有ります。実際に、現地の建物の状態をつぶさに確認してみることが大切でしょう。最近の新築も手抜きありますよ。
    ちなみに私は、耐震基準より,活断層とか、地盤の状態を気にします。というのは,いくら適合物件でも活断層の上では,
    それよりは,旧耐震でも活断層がなければ,心配する必要がないのでは・・・

    あなたに質問!

    旧耐震基準の建物が無事で新耐震基準が壊れるのは、あなたはどう説明できるのですか?
    世界中の建物はどうでしょうか?古いお城はどうですか?伝統家屋はどうですか?
    伝統木造家屋が健在で鉄筋コンクリ建物が壊れるはどう説明しますか?