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記述：マンション管理士小谷吉秀
よく説明として下記のような「従来の図」が大半占めているが、これが理解を阻害する図のように思える。
| 借地権 |
| 底地権 |
私は次のイメージ図を提示してみたい。
↓借地権＝価値１００％（６０万＋４０万）の内借地権（価格）６０％（６０万）ある。土地の使用面積は１００坪
| 使用面積１００坪、坪６０万、借地権割合６：４ |
| 所有面積１００坪、坪４０万、底地権割合４：６ |
↑底地権＝価値１００％（６０万＋４０万）の内底地権（価格）４０％（４０万）ある。土地の所有面積は１００坪
●借地人から見れば坪６０万を６０坪で残り坪６０万を４０坪を足せば借地人は所有権６０坪の所有者になれる。
（坪＠６０万×６０坪＋坪＠６０万×４０坪＝６０坪の所有者になる）
●底地人から見れば坪４０万を４０坪で、残り坪４０万を６０坪を足せば底地人は所有権４０坪の所有者になれる。
（坪＠４０万×４０坪＋坪＠４０万×６０坪＝４０坪の所有者になる）
交換後の図
| 60坪所有者 | 40坪所有者 |
そもそも、土地を賃貸借で貸すと借主は、借地権と言う権利（家を建てる目的で土地を使用する権利）を取得する。土地の所有者は、見返りとして地代を受ける。
そして、国税庁が発行している路線価図たるものに借地権割合と言葉が出てくる。底地権と言う言葉は出てこない。
つまり、所有権の価値−借地権の価値＝残りの所有権の価値（底地権の価値）と名づけたのでしょう。
所有権の価値は、土地を貸すことによって「借地権の価値」と「底地権の価値」の共有状態に変わり借地権割合によって価値が按分されているということである。
昔、『土地を貸したら、自分のものでなくなる』とよく言ったもんだ。仮に借地権割合（実務では路線価図の借地権割合は，あくまでも参考であり実際の決着割合は
当事者で決められる）が６：４としよう。所有権で坪100万としよう。
土地を貸した途端に地主は坪40万の所有者になってしまう。土地を借りたものは坪60万の借地権者になってしまう。
日常，借主は坪60万の所有者と言われないが現実，坪60万の所有者である。ただ法律上に借地権者と言っているにすぎない。
借地権と底地権の交換の媒介報酬の算定は、東京高裁、昭和60年12月25日判決（判例時報1179号125頁）で判示しています。
「従来の図」でいくと借地権者は60坪の権利に×坪100万で＝6000万
底地権者は、40坪の権利に×坪100万で＝4000万
という発想がどうしても自然と湧いてしまうのであろうか。合計金額も100坪に坪100万を掛けて1億になる。あっているじゃないか。
そして、この交換なので、借地権者には、6000万に対して仲介料、底地権者に対しては4000万に対して仲介料と考えるのではないでしょうか。
結果として間違いであるんですが、やはり、図から訂正をしていかないと正解には、至らないであろう。
借地権といっても土地の所有面積のことを言っている訳ではない。100坪は100坪であり所有者（底地権者）のものである。
借地権とは価値の共有（面積の共有ではない！）なのである。この例でいくと60万であり。底地権は40万である。これを交換により，お互い１００％の所有者に
しようということである。
つまり、借地権者は土地100坪を借りていて、借地権価値が60万である。所有権にいたるまでは、借地権割合4割を底地権者からいただければ、
現在の借地権割合6割と足して10割になって所有権者となる。逆に底地権者は、土地100坪を所有していているが所有権価値が40万しかない。
それは底地権4割というレッテルのためである。所有権価値を１００％にするには、借地権者から6割をいただければ、底地権者というレッテルが
剥がれて、真の所有権者となる。つまりお互い、借地権者は、坪60万の6割は権利（３６万）をもっているので、残り、×４割＝２４万を底地権者から
いただき。 底地権者は40万の4割の権利をもっているので残り6割（24万）を借地権者からいただければ、お互い10割になり、お互い所有者に
なるということである。借地権者は、所有者60坪面積になり、底地権者は、所有者40坪面積になるわけである。
ここで疑問に思いませんか？最初に申したように価格の持分交換比率が，どうして面積比率と同じなの？
おそらく，類推か看なしで面積も同じになると決めたわけでしょう。だから実務では当事者同士で決めてもよいということですね。
いろいろなケース