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よく、説明として下記のようなイメージ図が大半占めているが、これが、理解を阻害する図に思えるので、私は、次のイメージ図を提示してみたい。
| 借地権 |
| 底地権 |
↓借地権＝価値１００％の内が６０％ある。土地の使用面積は１００坪
| １００坪、坪１００万、借地権割合６：４ |
↑底地権＝価値１００％の内が４０％ある。土地の所有面積は１００坪
●借地人は坪６０万を６０坪で、残り坪６０万を４０坪を足せば所有権者６０坪の地主になれる。
●底地人は、坪４０万を４０坪で、残り坪４０万を６０坪を足せば所有権者４０坪の地主になれる。
交換後の図
| 60坪所有者 | 40坪所有者 |
そもそも、土地を賃貸借で貸すと借主は、借地権と言う権利を取得する。土地の所有者は、見返りとして地代を受ける。
そして、国税庁が発行している路線価図たるものに借地権割合と言葉が出てくる。底地権と言う言葉は出てこない。
つまり、所有権の価値−借地権の価値＝残りの所有権の価値＝底地権の価値と名づけたのでしょう。
所有権の価値は、土地を貸すことによって「借地権の価値」と「底地権の価値」の共有状態になり、借地権割合によって価値が按分されるということである。
昔、『土地を貸したら、自分のものでなくなる』とよく言ったもんだ。仮に借地権割合（実務では、あくまでも参考であり、実際の決着割合は
当事者で決められる）が６：４としよう。所有権で坪100万としよう。
土地を貸した途端に所有者は坪40万の所有者になってしまう。土地を借りたものは、坪60万の借地権者になってしまう。
借主には、坪60万の所有者と言われないが、現実、坪60万の所有者である。ただ、法律上に借地権者と言っているにすぎない。
借地権と底地権の交換の媒介報酬の算定は、東京高裁、昭和60年12月25日判決（判例時報1179号125頁）で判示しています。
従来の図でいくと、借地権者は60坪の権利に×坪100万で＝6000万
底地権者は、40坪の権利に×坪100万で＝4000万
という発想がどうしても自然と湧いてしまうのであろうか。合計金額も100坪に坪100万を掛けて1億になる。あっているじゃないか。
そして、この交換なので、借地権者には、6000万に対して仲介料、底地権者に対しては4000万に対して仲介料と考えるのでは、ないでしょうか。
結果として間違いであるんですが、やはり、図から訂正をしていかないと正解には、至らないであろう。
借地権といっても、土地の所有面積のことを言っている訳では、ない。100坪は100坪であり、所有者（底地権者）のものである。
借地権とは、価値の共有なので、ある。この例でいくと60万であり。底地権は40万である。これを交換により、お互い１００％の所有者に
しようということである。
つまり、借地権者は土地100坪を借りていて、借地権価値が60万である。所有権にいたるまでは、借地権割合4割を底地権者からいただければ、
現在の借地権割合6割と足して10割になって所有権者となる。逆に底地権者は、土地100坪を所有していているが所有権価値が40万しかない。
それは、底地権4割というレッテルのためである。所有権価値を１００％にするには、借地権者から6割をいただければ、底地権者というレッテルが
剥がれて、真の所有権者となる。つまりお互い、借地権者は、坪60万の6割は権利をもっているので、残り、×４割＝２４0万を底地権者から
いただき。 底地権者は40万の4割の権利をもっているので残り×6割＝240万を借地権者からいただければ、お互い10割になり、お互い所有者に
なりということである。借地権者は、所有者60坪面積になり、底地権者は、所有者40坪面積になるわけである。
いろいろなケース