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記述:マンション管理士小谷吉秀
※税金の相談は税務署,税理士などにしてください。

減価償却資産の償却率表  | 主な減価償却資産の耐用年数表

減価償却費とは
まずイメージ図をご覧ください
建物を購入した場合、その建物を賃貸にすれば、年間の家賃収入に対する必要経費(一年分の減価償却費)
(ポイント:マンションだったら、購入価格から、土地持分価格を引いた取得価格)として購入価格が引ける。
ただ、税法上、一度に必要経費とできず、建物の寿命(法定耐用年数:マンションは47年)です。
ポイント:あくまでも減価償却費を算出するための便宜上の年数なので,実際の耐用年数とは違うので超えても使えなくなるわけではない。ので心配しないで)
勘違いするポイント:不動産は(土地+建物)です。購入価格から土地を引いてください。残りが「建物」です。 減価償却できるのは「建物」ですよ!

建物を別名、減価償却資産という。

償却方法とは
毎年建物の価値が賃貸収益にした場合どういった減少の仕方(必要経費)をするかによって、≪定額法≫と≪定率法≫の2つの方法がある。

平成10年の税法改正で
建物の償却方法は,定額法に限定されました。

建物以外は、定率法になる。(【建物附属設備は選択性で定額もOK】電気設備、給排水、ガス,衛生設備など)

 
償却可能限度額及び残存価格の廃止
平成19年4月1日以後に取得をする減価償却資産については、償却可能限度額(取得価額の95%)及び残存価額を廃止し、
耐用年数経過時点に1円備忘ビボウ価額まで償却できます。
 
平成19年3月31日以前に取得をした減価償却資産については、償却可能限度額まで償却した事業年度等の翌事業年度以後5年間で
1円備忘価額まで均等償却ができます。

例2つ計算方法:平成19年4月1日以後に建物付属電気設備300万取得した場合の計算方法の例

定額法とは
毎年同額(一定額)の償却費(必要経費)が生ずるという考え方によるものです。
※つまり初回の償却費値を、毎年に引いていくことである。
その年の普通償却費の額=
取得価格×耐用年数に応ずる償却率×その年中の業務に供した月数(2年目からは、たいていは12ヶ月)/12
耐用年数6年、償却率0.167
年数
期首帳簿価格 3,000,000 2,499,000 1,998,000 1,497,000 996,000 495,000
償却限度額 501,000 501,000 501,000 501,000 501,000 494,999
期末帳簿価格 2,499,000 1,998,000 1,497,000 996,000 495,000

(注)6年目は残存簿価が1円になりますので、償却限度額は494,999円になります。

定率法とは
新しい建物は修理費(必要経費)は当初少ないので,償却費(必要経費)を多くして経費とし,古くなるほど,修理費(必要経費)は多くなるで,償却費(必要経費)は少なくして,毎年全体の必要経費を均等化を図る方法です。
別な言い方:使用可能期間にわたって償却限度額が毎年一定の割合で逓減する計算方法です。

(平べったく言えば、確定申告の必要経費は、最初は、償却費で引き、後半は、修理費で引く方法です)

次に計算方法ですが、かなり変則的な計算なんで、一見かなりややこしい感じがしますが、色分けでわかりやすくしてますので、

一度、電卓をたたけば理解できると思います。

改正後の計算方法の例:耐用年数6年、定率法の償却率0.417、改定償却率0.500、保証率0.05776

期間中の大半の計算 期間中の末の1回だけの計算
@調整前償却額>=償却保証額の場合は下記の計算になる

償却限度額=その年の期首帳簿価額×定率法の償却

A調整前償却額<償却保証額の場合

償却限度額=改定取得価額×改定償却率

改定取得価額:調整前償却額が償却保証額に最初に満たないこととなる事業年度の期首帳簿価額(下記の場合346574です)

●調整前償却額=その年の期首帳簿価額×定率法の償却×その年中の業務に供した月数(2年目からは、たいていは12ヶ月)/12< 気をつけなければいかないのは、初年度は、たとえば9月から業務に使用したなら(4/12か月)です。 良く間違えるのは、取得日では、無く、あくまでも業務として使用した月が起算月です。

●償却保証額=取得価額×保証率1

年数
期首帳簿価額 3,000,000 1,749,000 1,019,667 594,466 346,574 173,287
調整前償却 1,251,000 729,333 425,201 247,892 144,521  
償却保証 173,280 173,280 173,280 173,280 173,280  
改定取得価額×改定償却率=----------------------(346,574×0.5)---------------------------⇒ 173,287 173,286
期末帳簿価額でも
あり翌年の
期首帳簿価格
でもある。
1,749,000 1,019,667 594,466

346,574
改定取得価格

173,287

1
備忘価格

では、マンションを買ってから建物価格をはじき出す方法は?