マンション管理士　小谷吉秀　記述

損益通算ってな〜に

よく、マンション業者がワンルームを買ったら損益通算で、給料の税金が安くなりますよ。のその損益通算です。

でも、損をしてまで税金を安くしたくないんじゃありません？できれば得をして(益)税金を安くなるならいいけど・・・

ごもっともでございます。

そもそも、給料はもらった金額から、税金を引かれて結局プラスの収入ですよね。コレは、益部分ですよね。

では、損は、ワンルームのことなの？損するのにどうして高いお金だしてワンルームを買うの？

損といってもなんかカラクリあるじゃなぁ〜い。

では、不動産所得はどのようにして計算するのか。

家賃を毎月もらって年間収入がある。

次にえ〜と経費は、固定資産税、損害保険、借金の金利部分・・・

忘れていませんか？

減価償却費。減価償却費？それな〜に？

例えば、マンションを4700万でかったとしよう。それを47年間まで毎年100万の経費としてみてもらえることなんだ。

あなた自信、実態のともなわない経費だが、税法上の所得を計算する上で、認められた経費なんです。

それらの全ての経費を引いた残りが不動産所得と言われます。たいていはマイナスになるんです。

そこにプラスの給与所得と足して総合の所得を圧縮する作業が損益通算というのです。

圧縮された所得から、所得控除額を引いて所得税を計算します。

また、圧縮された所得から、住民税控除額を引いて住民税を計算します。

だから、借金のローン返済をやっても、家賃収入や減った税金部分はプラスと考えたら、最終的に少しだけ得しているやろうというのが

マンション投資なんです。

さて、具体的なケースで計算してみよう

給与500万

夫婦と子供2人(１６歳から２３歳に当てはまる特定扶養親族)

自己資金３００万

借入金700万(年利４％、１５年返済、元金均等返済)

１０００万のマンションを購入(建物800万土地200万)

家賃収入年間９６万と想定

給与所得346万−不動産所得△12万＝損益通算334万

334万−266万＝68万

寸評

庶民の給料では、損益通算のメリットなしですね。

よっぽど高給取が新築マンションなりの建物価格が高いのを買って、思い切り元利金等返済で利息がたっぷりある返済をすれば

少しはメリットある？？よく考えた、自分にとってメリットがあるのかなぁ？どうも銀行さんとマンション業者にメリットがありそうな？

マンションってかってからこの頃は、年数とともに下がってくるでしょう。

それと税制が変わって平成19年から住民税が一律１０％になるじゃない。それに引換え、所得税が少し減ってくるので、本来の目的の

所得税の圧縮メリットが損益通算なのに、もう〜損益通算メリットは過去のものか？？

コレは、やはり独身貴族の高給取がメリットあるが・・・でも、次の売却ときにそのメリットが全て吹っ飛ぶような気がしてならないですが・・・